Debido al Covid-19 la situación de tu negocio puede haber empeorado hasta el punto de pensar en entregar las llaves sin más.

Y efectivamente son muchos los locales de hostelería que vuelven a manos de sus dueños en estos días.

Sin embargo, en Inmorest Consultores consideramos que no debe darse todo por perdido, pues siempre hay posibilidad de recuperar una parte de la inversión.

Los buscadores de chollos.

En toda crisis económica siempre aparecen los buscadores de oportunidades, empresas o particulares que aprovechan la ocasión para adquirir un negocio a un precio muy reducido al habitual y con la capacidad financiera para aguantar el bache inicial de la crisis.

Aunque actualmente hay muchos buscadores, la oferta es muy superior a la demanda limitando las posibilidades.

Las cocinas ciegas como posible vía de escape.

El Delivery que ya estaba en crecimiento antes de la crisis ha multiplicado ahora exponencialmente su desarrollo, pasando a ser un canal de venta fundamental y en ocasiones único.

Las Dark Kitchens o cocinas ciegas en muchas ocasiones no son más que pequeños restaurantes reconvertidos en obradores destinados a elaborar comida exclusivamente para llevar. De esta manera, y a través de plataformas de Delivery, un solo Dark Kitchen puede englobar varios “Restaurantes temáticos”, por ejemplo, una hamburguesería, un sushi bar, un mejicano, etc., ofreciendo sus cartas de manera completamente diferenciada.

Muchas marcas ya conocidas están adoptando este sistema y buscan localizaciones interesantes para el reparto sin importar el tránsito de la calle, si tiene terraza o no, ni el aforo del local.

Los gestores de este tipo de negocios al alza podrían ser sin duda los posibles compradores de pequeños negocios de hostelería.

¿Cuánto puedo pedir por mi negocio?.

Un traspaso consiste en ceder un negocio completo, en funcionamiento y susceptible de ser rentable. Por tanto, la salud económica del negocio es el principal factor a tener en cuenta para valorar un traspaso, pero hay también otros factores, que por orden de importancia serían:

1. Rentabilidad histórica y situación del mercado.
2. Ubicación y distribución.
3. Condiciones arrendaticias.
4. Estado del inmueble y sus instalaciones.

1- Rentabilidad histórica. A groso modo un interesado por un negocio de hostelería suele estar dispuesto a pagar los beneficios demostrables del último año multiplicados x 2,5. En otros sectores este ratio suele ser mayor, pero la hostelería es muy voluble.

El problema es que en la mayor parte de los casos los bares y restaurantes se traspasan porque los resultados no son buenos, pero no por ello el valor del negocio es cero.

Y por otro lado, la incertidumbre actual hace aún más plausible la frase “rentabilidades pasadas no garantizan rentabilidades futuras”. De hecho, ha provocado un descenso del precio de los traspasos que dependiendo de la ubicación estimamos que oscila entre el 30% y el 60% con respecto a un año atrás.

2.- Ubicación  y distribución. A pesar de que este factor es más determinante para establecer la renta del local, siempre podría haber disposición a pagar un importe de traspaso por una ubicación excelente con terraza incluso si no existiese negocio o instalación alguna. En este caso extremo hablaríamos de una especie de canon por obtener el derecho de arrendamiento.

3.- Condiciones arrendaticias. El comprador de un negocio valora siempre en su conjunto el precio del traspaso y la renta. Una renta por debajo del precio de mercado favorecerá un traspaso más elevado, pues el comprador calculará el ahorro en renta durante los años de contrato.

Si por el contrario la renta está por encima del precio de mercado, el precio del traspaso resultará un importante freno para el posible comprador.

4.- Estado del inmueble.  A menudo nos encontramos que este es el factor al que mayor importancia otorga el vendedor. Él trata de dar valor a la inversión que realizó en su día, sin tener en cuenta que esa inversión pudo ser errónea y no tener mayor valor que el precio de la maquinaria en el mercado de segunda mano.

Este sería el caso de un negocio que resultara inviable incluso con la mejor gestión posible debido por ejemplo a su mala ubicación.

Por el contrario, si los tres primeros factores son correctos, el buen estado de las instalaciones y su maquinaria sí puede contribuir a incrementar el precio del traspaso, en mayor o menor medida en base al aprovechamiento que el comprador vaya a obtener de ellos. Y eso dependerá de que se trate por ejemplo de una franquicia o alguien que quiera continuar con el negocio tal cual.

La valoración final.

El saber de que manera conjugar estos cuatro factores para obtener un precio final es muy complicado, y es sin duda una de nuestras principales funciones. Después de todo, creo que la experiencia y el contacto directo y constante con nuestros clientes nos otorga un sexto sentido que pocas veces nos hace errar en nuestras valoraciones.