San Sebastián de los Reyes limita las obras en locales segregados

El Ayuntamiento de San Sebastián de los Reyes establece nuevas condiciones para las obras en locales que se quieran segregar antes de implantar una actividad. El criterio puede afectar a proyectos de hostelería que pretendan dividir un establecimiento antes de tramitar la apertura o el cambio de actividad.

Qué cambia en las obras de locales en San Sebastián de los Reyes

Las licencias de segregación de locales que se soliciten sin implantar simultáneamente una actividad quedan limitadas a la división física o jurídica del inmueble. Solo se permitirán las obras imprescindibles para efectuar esa división.

No podrán aprovecharse estos expedientes para:

• Acondicionar el interior para una futura actividad.
• Ejecutar la distribución definitiva del establecimiento.
• Preparar instalaciones vinculadas al uso previsto.
• Modificar fachadas, accesos o elementos exteriores, salvo actuaciones provisionales, reversibles y estrictamente necesarias.

Cuando las obras preparen funcionalmente el local para un restaurante, bar, cafetería u otra actividad, deberán tramitarse conjuntamente con la correspondiente licencia urbanística y, en su caso, la licencia de actividad o título habilitante equivalente.

Control especial para las obras en locales

El Ayuntamiento establece además que las solicitudes de segregación estarán sometidas a especial control municipal cuando se detecte riesgo de transformación encubierta de usos, especialmente en ámbitos con predominio comercial.

Esto significa que una segregación no podrá utilizarse como vía para comenzar a preparar un local para una actividad concreta sin tramitar las autorizaciones que correspondan.

Ámbito de aplicación del nuevo criterio

El criterio fue aprobado por unanimidad por la Comisión Técnica de Seguimiento del PGOU el 8 de junio de 2026 y publicado en el BOCM el 27 de agosto. Se aplicará en la tramitación municipal de licencias de segregación en todo el casco urbano de San Sebastián de los Reyes.

Cómo afecta a la hostelería

El nuevo criterio puede tener especial incidencia en proyectos en los que se quiera dividir un local para implantar posteriormente una actividad hostelera, especialmente en:

• Aperturas que requieran dividir un local grande.
• Redistribución de un establecimiento para crear dos actividades independientes.
• Proyectos en locales segregados previamente sin uso.
• Obras preparatorias realizadas antes de tramitar la actividad.
• Operaciones inmobiliarias en las que se venda o alquile únicamente una parte del local.

El principal riesgo es presentar la segregación como una operación independiente y ejecutar obras que el Ayuntamiento considere propias de la futura actividad. En estos casos, el expediente puede quedar sujeto a un control municipal especial y las actuaciones deberán tramitarse conforme a las autorizaciones urbanísticas y de actividad que correspondan.

Qué tener en cuenta antes de dividir un local

Antes de dividir o alquilar una parte de un local:

1. Comprobar si la segregación se acompaña de obras de acondicionamiento.
2. Definir desde el inicio el uso hostelero previsto.
3. Coordinar el proyecto de segregación con la licencia urbanística y el título habilitante de actividad.
4. No modificar accesos, fachada, instalaciones ni distribución definitiva al amparo de una simple licencia de segregación.
5. Revisar los expedientes pendientes por si requieren documentación adicional.